Anciennes casernes d’Ixelles (Usquare), les tours WTC I et II, l’ancien bâtiment Actiris et tout récemment le Tri Postal de la gare du Midi (appel à projets du 13/03/2019). Nombreux sont les sites d’envergure et accueillant de l’occupation temporaire, témoignent de la vitalité grandissante dans ce domaine. Ces initiatives positives place l’occupation temporaire comme un véritable outil de développement urbain. Nous abordons un moment charnière dans lequel les bons choix sont à faire tout en faisant preuve d’ambition.
Petit rappel : l'occupation temporaire à titre précaire ne peut être accordée qu'à condition que le bien "accueillant" fasse l'objet d'un projet sous-jacent. Le terme de cette occupation arrive lorsque l'élément justifiant la précarité survient (par exemple, l'obtention d'un permis)
Un outil de développement précieux
Que d’avantages!
- Le bâtiment occupé ne se dégrade pas durant la phase transitoire
- Les initiatives qui s’y développent redynamisent le quartier
- Et peuvent même servir de phases-test, de laboratoires expérimentaux pour le futur du bâtiment.
L’occupation temporaire ou urbanisme transitoire, propice au développement de la ville.
Pénurie de logement et espaces vacants
Crise du logement, logement abordable, sans-abri et migrants dorment dans la rue, …
Et, plusieurs dizaine de milliers de mètres carrés sont vides à Bruxelles (ndlr: Environ 6 millions rien qu’en Région de Bruxelles-Capitale, si on inclut les bureaux, les sites industriels désaffectés).
Pourtant des projets pilotes existent : Home for Less, WoonBox ou encore SwotMobiel. Tous trois bruxellois, démontrent qu’il est tout à fait possible de faire de l’habitation temporaire avec un encadrement adéquat.
La Région bruxelloise a récemment débloqué des fonds permettant à ces initiatives de se développer.
Temporaire ou court terme, il y a une différence
Le court terme ne propose qu’espoir de renouvellement. Des opportunités sont ainsi manquées. Des travaux ne sont pas réalisés car le délai d’amortissement est trop court. Les usagers temporaires prennent moins de risque, sont moins créatifs, pensent moins à la valeur à long terme et développent ainsi moins de modèles alternatifs. Même dans ce secteur si particulier, les porteurs de projet doivent, eux aussi, penser à un retour sur investissement raisonnable.
Toutefois les projets actuels émergents sont essentiellement orientés « hipster », « jeunes startups », « espaces de co-working » et « bars en palettes » pour événements branchés.
D’où l’importance d’inclure le projet transitoire des propriétaires d’espaces dans une vision à long terme en investissant dans leurs espaces afin de promouvoir l’innovation.
Ambition / Ubérisation
La popularité de ce type d’initiative va croissant, les développeurs sont de plus en plus actifs, la taille des projets augmente, de plus en plus d’appels à projets sont lancés. Organiser l’occupation temporaire a un coût dont il faut avoir conscience avant de lancer un appel à projet.
Si l’on souhaite réellement faire de l’occupation temporaire un levier de développement urbain, en intervenant en amont sur les enjeux, le programme, le budget, les projets sont choisis pour leur ambition, leur capacité sociale et leurs idées, et non plus sur le critère unique du prix.
Un autre risque à éviter face à cette popularité : l’ubérisation de l’occupation temporaire, où sous couvert d’offrir un espace vacant, les propriétaires ou sociétés organisant l’occupation font fit des obligations sociales élémentaires. C’est ce que l’on peut observer aujourd’hui dans des villes comme Amsterdam, où des compagnies immobilières se sont spécialisées dans la location précaire, ne laissant aucun droit aux locataires temporaires.
Faciliter ou contrôler
La flexibilité permanente est demandée aux usagers temporaires mais le cadre réglementaire, lui reste extrêmement rigide. Les règlements d’urbanisme ne font pas de distinction entre projets permanents ou temporaires. Délai d’obtention similaire, machine administrative tout aussi lourde.
Mais face à cette rigidité, même l’administration peut se montrer clémente et créative en adoptant des mesures exceptionnelles mais de manière tout à fait arbitraire. Par ailleurs, aucun cadre cohérent n’existe en matière de sécurité incendie ou de niveau de vie minimum à respecter (ndlr: faux! Les prescriptions liées à l’incendie touchent tous les types de biens, quelle que soit l’activité qui s’y trouve déployée. Pour l’habitat, normes minimales de salubrité, de sécurité et d’équipement). Il serait donc bon d’adopter des accords clairs avec un peu de bon sens afin que la créativité puis prospérer au maximum.
L’occupation temporaire devient une étape nécessaire dans le développement urbain, d’autant plus à Bruxelles, ville où l’aboutissement des projets prend beaucoup de temps. D’où l’importance de transparence, de professionnalisme et d’avoir un fonctionnement responsable dans ces occupation temporaire. Plus qu’un « city branding » destiné à attirer classe moyenne et touristes, cette transition doit également répondre aux besoins sociaux de tous.
Source : Occupation temporaire: un avenir prometteur (Le Soir+ – 13/03/2019), par Kristiaan Borret et Frederik Serroen (Bouwmeester Maître architecte de la Région de Bruxelles-Capitale)
