Valoriser votre bien inoccupé, c’est possible

Prenons un exemple typique d’un bâtiment inoccupé devenant friche urbaine. Fort heureusement ce n’est pas toujours le cas. Cependant, aucun bâtiment n’est à l’abri de vivre ce genre de mésaventure…

Le chauffage est réglé sur l’antigel, le bâtiment est verrouillé. Tout est prêt dans l’attente que votre projet démarre.

Quelques jours, semaines plus tard vous remarquez des graffitis sur la façade, votre porte aura peut-être été forcée.  Un peu dépité, vous décidez de cadenasser avec les moyens du bord votre porte d’entrée.  Le bâtiment s’affiche à présent clairement comme inoccupé.

Quelques jours, semaines ou mois plus tard le cadenas a tenu le coup mais une vitre a été brisée.  A  l’intérieur, quelques pigeons s’envolent et vous voyez des marques (que trop visibles) du passage de personnes indésirables.  Vous n’imaginiez pas que l’on puisse vous voler vos radiateurs ? L’acier se revend bien, la fonte encore mieux.

Le jardin n’est plus entretenu et vous remarquez que des gens peu civiques jettent leurs détritus sur votre propriété. Aucun ramassage n’est effectué, les déchets s’accumulent au fur et à mesure des jours. Vous décidez de faire cloisonner toutes les entrées, portes et fenêtres, avec des panneaux OSB.

Peut-être allez-vous également faire appel à un service de gardiennage?

Mois après mois, votre propriété devient une friche urbaine.  Votre bien se dégrade et donc se dévalorise à grande vitesse.  Sans parler des coûts engendrés par le vandalisme.  Et, cerise sur le gâteau, vous venez de recevoir un avis de paiement concernant la taxe d’inoccupation…

Cela vous paraît extrême ?  Il suffit de regarder autour de vous, de lire les nombreux et trop fréquents faits divers à ce propos.

Sans devenir pour autant une friche urbaine, votre bâtiment sans chauffage peut également devenir un nid à moisissures et à mérules en moins de deux hivers ! Sans personne pour vous le signaler, difficile de réagir à temps.

Évidemment, y avoir des « locataires » pourrait résoudre bien des soucis mais peut présenter certains inconvénients : durée de l’engagement, durée du préavis, normes à respecter,…  Surtout qu’il n’est n’est
pas toujours possible de savoir avec certitude quand votre projet pourra démarrer.

La solution se trouve alors dans une occupation « sociale » de votre bien, qui aura comme premier impact d’éviter le squattage ainsi que tous ses désagréments (vol, vandalisme,…).  Cela peut se réaliser par le biais d’une convention d’occupation précaire. Celle-ci n’est pas un bail et n’est régie par aucune législation il s’agit d’un contrat que l’on dit « innommé ».

Pourquoi passer par une convention d’occupation précaire ? Car les logements encadrés par un bail doivent respecter les nombreuses normes régionales de salubrité auxquelles ne correspondent pas (toujours) les biens en question.  Or, ce n’est pas le cas dans le cadre de la convention d’occupation précaire pour la simple raison qu’il ne s’agit pas d’une mise en « location » spécifiquement.

Les cocontractants peuvent ajuster la convention d’occupation précaire à leur guise et y insérer toutes les modalités qu’ils le souhaitent, à condition que celles-ci ne s’avèrent pas en contradiction avec l’ordre public.

Ceci dit, la sécurité de l’occupant reste la priorité. Il est donc nécessaire que le bien réponde à des critères minima de sécurité, de salubrité et d’hygiène.

Il faut que le bâtiment soit étanche à l’eau et au vent, que les accès puissent être verrouillés, que la ventilation des pièces soit suffisante, que des sources d’éclairage naturel soient présentes, qu’il contienne des équipements sanitaires et de chauffages élémentaires, etc..

Si ce n’est pas le cas, de légers travaux devraient être entrepris. Par exemple, une pose de poêle à pellets, d’une douche portable, …

Le bien destiné au logement pourra ainsi, même sans respecter les normes de manière stricte, encore
être utilisé (jusqu’à la réalisation du projet) si ces conditions de sécurité et de confort minimum sont réunies.

Ce type de convention existe car il répond aussi à une demande. Certaines personnes ne souhaitent pas être liées par un bail traditionnel pour différentes raisons : il peut s’agir d’une période de transition à combler, d’un désir voire d’un besoin de focaliser les ressources financières vers un objectif différent,…

Grâce à ces conventions d’occupation temporaire, les occupants peuvent donc obtenir la flexibilité qui leur est nécessaire, non seulement du point de vue de la durée de leur engagement, mais aussi relative
au montant des indemnités mensuelles nécessaires pour se loger, et, éventuellement, leur désir de rester en perpétuel mouvement tout en s’assurant qu’ils bénéficieront d’un cadre contractuel sécurisé.

Il faut faire bien attention à ce que tous les aspects de l’occupation soient couverts. Brève description du projet justifiant l’existence de la convention, état des lieux du bâtiment, type d’occupation, prise en charge des énergies, champ et limites des responsabilités des contractants, entretien du bâtiment et des espaces verts, assurances, sécurité incendie,…

La « précarité » de cette convention tient simplement dans la possibilité qu’a le propriétaire de mettre un terme au contrat à tout moment, sans s’en justifier, et moyennant un délai de préavis réduit. Ces conventions permettent au bien d’être occupé jusqu’à ce que le projet ait pris de la consistance.

Il n’existe pas une seule catégorie d’occupation temporaire, mais plusieurs, fonction des stratégies des propriétaires fonciers, des collectivités territoriales et bien évidemment des « acteurs temporaires » à l’origine des occupations qui vont prendre possession de ces espaces.

Ces conventions peuvent encadrer une occupation temporaire dans des bâtiments de type résidentiel (logement), commercial (magasin éphémère, couveuse d’entreprises), industriel (atelier d’artistes, lieu de tournage, événementiel) voire mixte.

Bien entendu, en fonction de vos souhaits, besoins ou ambitions, cette affectation temporaire peut elle-même être un projet plus ou moins vaste et donc, prendre du temps, de l’énergie dont vous ne disposeriez pas.

Tout est entre vos mains, y compris la qualité de la période de veille de votre bien.

Prenons de la hauteur, passons à une vue plus large. A titre d’exemple, on peut citer des activités et projets culturels et artistiques (la manufacture des tabacs de la Seita sur la Friche de la Belle de Mai, à Marseille) ou des activités économiques et de loisirs (la plateforme du Flon à Lausanne, des espaces commerciaux réinvestis en Grande Bretagne dans le cadre du programme Meanwhile Spaces – www. meanwhilespace.com)

Les acteurs temporaires sont attirés par les coûts de « location » et de maintenance peu élevés ou quasi nuls de ces lieux, par une flexibilité des occupations, un environnement créatif et propice aux liens sociaux.

Le propriétaire, de son côté, en autorisant ces occupations, y trouve plusieurs avantages : une sécurisation du site à moindre coût et une maintenance « low-cost » du terrain dans l’attente d’un contexte plus prometteur, pour sa vente ou pour un projet de régénération.

In fine, pour les collectivités locales, les utilisations temporaires tendent dans certains cas à être perçus comme des opportunités de participer à la revalorisation symbolique d’un lieu et à l’amélioration de son image.

Par ailleurs, encourager les occupations temporaires peut être aussi un moyen d’accélérer la mutation de ces espaces. C’est le rapport entre la valeur d’échange et la valeur d’usage qui est ainsi au coeur de ces processus.

Ces jeux d’intérêt sont explicites dans les exemples évoqués.

À Marseille, l’investissement par un projet artistique de la manufacture des tabacs a été le résultat de la volonté de l’élu à la Culture de soutenir la reconquête des friches urbaines par des activités culturelles, dans le but de limiter les nuisances liées à leur désuétude et à parier sur d’éventuelles retombées positives qu’elles pourraient engendrer.

Cet investissement a reposé aussi sur l’accord du propriétaire, la Seita, d’autoriser l’investissement des lieux en échange d’une part, d’une sécurisation du site et d’autre part, d’un potentiel achat par la collectivité dans le futur.

Au Flon à Lausanne, c’est la combinaison de la volonté de la société de holding immobilière, propriétaire de l’ancienne plateforme de stockage, de conserver des revenus minimum en louant les entrepôts et du souhait de petits artisans et commerçants (restaurateurs, gérants de boîtes de nuit, galeristes, antiquaires…) de trouver des locaux en centre-ville, modulables à volonté et peu chers, qui a favorisé la mutation du site durant son temps de veille ; la collectivité est restée observatrice (n’étant pas propriétaire du terrain) mais a accueilli positivement ce renouvellement.

Dans les deux cas, les occupations temporaires ont participé à une revalorisation symbolique du site, en terme d’image, mais aussi foncière et urbaine. La Friche est devenue un des projets clés du vaste projet de régénération Euroméditerranée et de Marseille Provence 2013, capitale Européenne de la Culture, et le Flon est aujourd’hui le nouveau coeur de la ville, haut lieu de vie nocturne et économiquement gentrifié (signifiant que seule une partie des activités « temporaires » – quelques restaurants, boîtes de nuit et galeries – a été maintenue).

En conclusion de ces exemples, deux types d’occupations temporaires peuvent être identifiés :

  Comme alternative à une remise immédiate (et impossible) sur le marché, pour influencer la valeur marchande d’un espace et encourager son redéveloppement à court ou moyen terme – ce qui implique une explicitation immédiate de telles stratégies vis-à-vis des occupants, ainsi aptes à rebondir rapidement une fois la période de veille achevée ;

  Comme moyen de démontrer que le contenu des projets élaborés de cette façon durant un temps de veille peut jeter les bases de projets innovants de renouvellement à long terme, fondés sur une stratégie de régénération urbaine, culturelle et économique.