Utiliser des bâtiments vides pour y accueillir des locataires ou des activités durant quelques mois, en attendant une rénovation ou une réaffectation : c’est le principe de la gestion temporaire. Très pratiquée en Flandre, elle est inconnue en Wallonie et en pleine expansion à Bruxelles.
Ixelles. Avenue de la Couronne. Une des anciennes casernes désertées par la police fédérale a pris, depuis le printemps, une tout autre allure. fini les postes de garde. Fini les allées et venues de voitures. A la place, ce site de 25.000m² fourmille d’animations pour les familles et les curieux. Au programme : petit cinéma alternatif, expositions, ateliers d’art, potager urbain, …
C‘est la Région bruxelloise, désormais propriétaire du site, qui a lancé cette étonnante occupation. Précision : ces cinquante animations sont éphémères.
Le temps pour la Région de préparer une reconversion en profondeur de ce vaste îlot. Celui-ci doit en effet se muer en un ensemble fait de kots, de logements, d’espaces verts ou encore de locaux pour l’innovation : « Usquare ». Les premiers aménagements sont prévus pour 2023.
Cette caserne est un des exemples les plus récents et significatifs de la gestion temporaire de biens immobiliers. Gestion temporaire ? Il s’agit de la mise à disposition pour quelques mois, voire quelques années, d’un bâtiment qui est en attente d’une rénovation, d’une réaffectation, d’un permis d’urbanisme ou d’une vente. Avantage pour le propriétaire : voir son bien entretenu et contrôlé ; échapper aux taxes sur l’inoccupation ; éviter des assurances trop lourdes. Avantage pour le locataire : profiter d’un espace à petit loyer dans un cadre original, parfois même prestigieux. Avantage pour la commune : ne pas laisser se développer des chancres urbains.
Différents biens sont susceptibles de rentrer dans ce type de location : immeubles de bureaux, maisons de maître, administrations, tris postaux, parkings couverts… Idem pour les affectations. Elles vont du logement à l’atelier d’artiste, en passant par le magasin éphémère (pop-up store), le bureau et même le tournage de films.
« En Flandre et aux Pays-Bas, cette démarche est courante depuis la fin des années 90 », analyse Jean-Marc Hans, qui travaille depuis cinq ans dans ce domaine et qui vient de lancer sa propre agence spécialisée, Invitro Immo. « Là, cela s’appelle “Antikraak woning” ou “logement anti-squat”. En Wallonie et à Bruxelles, c’était totalement inusité jusqu’il y a peu. » Dans la capitale, c’est en train de changer. La problématique des immeubles inoccupés et des squats y est probablement plus aiguë qu’au sud du pays.
« A Bruxelles, une des premières occupations temporaires a vu le jour en2007 », raconte Nicolas Bernard, professeur de droit à l’Université Saint-Louis et auteur d’un Guide juridique et pratique des occupations temporaires (1). A l’époque, une convention fut passée entre la Région wallonne, propriétaire d’un immeuble au 123 rue Royale, et un collectif d’habitants (depuis lors, la demeure a été vendue). D’autres projets-pilotes ont suivi. Aujourd’hui, on ne se trouve plus au stade de l’expérimentation. Cette activité s’est professionnalisée, systématisée. »
« Tout le monde s’y intéresse »
Elle a aussi évolué dans trois directions, selon Nicolas Bernard. Un : elle s’est institutionnalisée. Les autorités, propriétaires de nombreux bâtiments, lancent maintenant des appels d’offres afin de concrétiser de telles occupations temporaires. Deux : elle s’est diversifiée. A l’origine, c’étaient des squatteurs qui prenaient contact avec les propriétaires et tentaient de régulariser leur situation (comme au 123 rue Royale). Le logement était au coeur de la démarche. Désormais, c’est moins le cas. L’animation au sens large des bâtiments a pris le dessus, en particulier les manifestations socioculturelles (qui rapportent plus en termes d’image). Trois : elle s’est commercialisée. Des intermédiaires se sont spécialisés dans la branche. Ils soumissionnent les projets publics, contactent les propriétaires privés, imaginent les affectations et trouvent des locataires.
Dans ce milieu, justement, c’est l’effervescence. On trouve à la fois des ASBL (comme Comuna, Toestand ou FeBUL), des privés (comme Entrakt), des sociétés étrangères (comme le néerlandais Camelot), des gestionnaires immobiliers classiques… De nouveaux acteurs ne cessent d’apparaître. En fait, un peu tout le monde veut s’y essayer. En termes de qualité, on trouve d’ailleurs de tout : du bon et du moins bon.
Il y a une raison à cette disparité. C’est un nouveau métier qui se crée. Comme il n’y a pas de cadre légal, chacun suit sa méthode ; s’accommode des quelques règles existantes (incendie, salubrité…) ; prend ou non des accents sociaux. En général, tout passe par la signature d’une convention entre les différentes parties. Celle-ci remplace les baux d’habitation ou de commerce qui ne s’appliquent pas, vu le caractère précaire de la mise à disposition.
« En ce qui me concerne, mes conventions sont très détaillées », déclare Jean-Marc Hans. « J’essaie de prévoir un maximum de cas de figure, afin que tout se déroule bien. Concernant mes délais de préavis, les locataires ont droit à huit semaines et les bailleurs à quatre semaines, en cas de renon de l’autre partie. Tout le monde ne propose pas des conditions aussi sécurisantes. Même certaines ASBL sont moins regardantes… »
La question de la rentabilité
Pour ces intermédiaires, la rentabilité n’est pas toujours évidente, surtout pour les occupations avec logements. « Ce n’est pas la poule aux oeufs d’or », affirme le fondateur d’Invitro Immo. « Avant de prendre un bien en gestion, il faut s’assurer que les lieux puissent effectivement être occupés, avec sécurité et confort. Pas question d’être un marchand de sommeil ! Un bâtiment doit au minimum être imperméable, verrouillable, raccordé à l’eau et à l’électricité. Au besoin, il faut installer des douches portables, alimenter le chauffage, procéder à de petites réparations… Tout cela constitue autant de frais. »
Les loyers reviennent pour une bonne part aux intermédiaires. C’est leur manière de se rémunérer. Les montants sont toujours en dessous du marché. En général, ils représentent entre 50 % et 80 % de la valeur locative du bien. Une jurisprudence interdit d’ailleurs de dépasser les 80 %. Ils peuvent être fixés par appel d’offres ou par négociation avec le propriétaire. En Flandre, le modèle fonctionne davantage avec des acteurs privés auxquels les communes versent un forfait pour couvrir une partie des frais et monter les projets, plutôt qu’avec des associations subsidiées.
Au final, la gestion temporaire semble donc partie pour… durer dans la capitale. Elle est ancrée dans le paysage. Avec ses atouts : réponse partielle à la crise du logement, évitement des chancres, laboratoire pour des initiatives nouvelles. Mais aussi ses limites : flou des règles, disparités des conventions, faiblesses des marges.
Source : Les occupations temporaires ont la cote à Bruxelles, pas en Wallonie (Le Soir Immo – 12/12/2019)
