Le bail commercial de courte durée

PRÉSENTATION DU DÉCRET WALLON DU 15 MARS 2018 1

Ce 28 mars 2018, le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail commercial de courte durée a été publié au Moniteur belge. A l’instar du décret flamand du 17 juin 2016, ce décret wallon vise à instaurer un cadre juridique pour les magasins éphémères pour lesquels la loi sur les baux commerciaux n’était pas adaptée.

Introduction

Le décret wallon sur le bail commercial de courte durée a été adopté le 15 mars 2018 (Moniteur belge, 28 mars 2018). Comme son prédécesseur flamand (décret flamand du 17 juin 2016), il crée un nouveau type de bail commercial et fait écho à la pratique de plus en plus courante des « pop-up stores » ou « magasins éphémères ».

Il palie ainsi à l’insécurité qui existait pour les baux exclus du champ d’application de la loi sur les baux commerciaux (Code civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis) 2 et répond aux
besoins des commerçants qui souhaitent tester un nouveau produit ou concept, profiter d’une période particulière ou encore liquider un stock de marchandises, sans s’engager dans les liens d’un bail commercial de 9 ans.

Champ d'application

Le nouveau décret wallon relatif au bail commercial de courte durée vise à règlementer les baux conclus par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an et portant sur des immeubles ou parties d’immeubles « expressément affectés principalement par le preneur ou un sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public » (article 1er du décret) 3.

Le décret wallon se distingue ici du décret flamand du 17 juin 2016 relatif à la location de courte durée en faveur du commerce et de l’artisanat (Moniteur belge, 26 juillet 2016), dont l’article 2 in fine précise que « la façon dont le contact entre le locataire et le public est établi et la question de savoir si le locataire est propriétaire du commerce qu’il exerce dans le bien loué sont impertinentes dans ce contexte ». Cependant, les travaux préparatoires du décret wallon reprennent cette précision 4 dans le commentaire de l’article 1er.

Sous-location et cession du bail

La sous-location et la cession du bail sont interdites, sauf volonté contraire des parties expressément exprimée dans un écrit (article 1er du décret).

Loyer

L’article 4 du décret précise que sauf convention contraire écrite, le loyer comprend les impôts, taxes, redevances et charges auxquels l’immeuble est assujetti. Aucune distinction n’est opérée, à cet égard, entre le type de charges, de telle sorte que doivent être comprises aussi bien les charges communes que les charges privatives 5.

Aucune disposition n’est prévue en ce qui concerne la garantie locative dont le bailleur peut réclamer la constitution au preneur avant l’occupation. La loi sur les baux commerciaux ne comportant pas non plus de règle particulière, cette question demeure dès lors régie par le droit commun du bail.

Durée et fin du bail

Le bail commercial de courte durée peut avoir au maximum une durée d’un (1) an. Sa durée peut toutefois être inférieure. Le régime est donc distinct du bail de résidence principale de courte durée, dont la durée peut être fixée jusqu’à trois (3) ans.

Le bail commercial de courte durée prend fin de plein droit à l’échéance convenue.

Le « droit au renouvellement » prévu pour les baux commerciaux « classiques » n’a pas été consacré pour le bail commercial de courte durée, qui peut néanmoins être reconduit de l’accord des parties exprimé expressément par écrit et aux mêmes conditions de loyer que le bail initial. Cependant, cette reconduction ne pourra aboutir à ce que le bail atteigne une durée totale de plus d’un (1) an (article 2 du décret).

L’alinéa 3 de l’article 2 du décret stipule que « Si à l’expiration de la durée convenue, telle qu’éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifiée dans le mois suivant la date d’expiration, de sorte qu’il les occupe pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail est régi par les dispositions du Livre III, Titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil, et est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de son entrée en vigueur initiale ».

Autrement dit, le bail de courte durée deviendra bail commercial « classique » dans les deux cas suivants :

—— Lorsque, après l’échéance convenue, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois, de sorte que la durée totale d’occupation des lieux excède un an ;

—— Lorsque, après reconduction(s) du bail et arrivée de l’échéance, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois, de sorte que la durée totale d’occupation des lieux excède un an.

Les conditions financières du bail ainsi « transformé » depuis son entrée en vigueur en bail commercial classique de 9 ans, sont celles fixées dans le bail de courte durée 6, sans préjudice du droit à la révision triennale du loyer organisé par l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux.

On peut s’interroger sur la situation du preneur dont le bail aurait été conclu pour une durée inférieure à un (1) an (par exemple pour 3 mois) et qui continue d’occuper les lieux à l’expiration de la durée convenue sans opposition de son bailleur dans le mois de l’échéance du terme. A défaut d’écrit consacrant expressément une reconduction du bail, le bailleur peut-il, durant les quelques mois qui suivent l’échéance, exiger le départ de son locataire alors qu’il n’a pas manifesté son opposition dans le mois ? Puisque la fin du bail est prévue de plein droit à son échéance, une tacite reconduction telle que prévue par le droit commun du bail semble exclue 7 – puisque l’article 2, alinéa 2, 1° n’autorise la reconduction que par un « accord des parties expressément exprimé par écrit » –, tandis que le bail ne pourra se transformer en bail commercial « classique » qu’à l’issue du délai d’un an prévu par l’article 2 du décret. Il semble donc que le bailleur puisse exiger le départ du locataire à tout moment durant la période qui suit la date d’échéance du bail de courte durée et précède la date à laquelle celui-ci devient bail de 9 ans, par dépassement de la durée maximale d’un an.

En d’autres termes, sauf si le preneur demeure dans les lieux sans opposition du bailleur à l’issue d’une période d’occupation d’un an, le preneur ne peut se prévaloir à l’égard du bailleur d’aucun droit de préférence, lui permettant de rester dans les lieux pour y poursuivre son commerce sur la base d’un contrat de bail commercial « classique » de 9 ans. Bien entendu, les parties peuvent accorder un tel droit au locataire, en stipulant un pacte de préférence dans le contrat de bail de courte durée.

Le bail de courte durée peut également prendre fin à tout moment moyennant préavis du preneur d’un mois au moins et envoyé par lettre recommandée. Aucun droit de résiliation unilatérale n’est prévu au bénéfice du bailleur. L’article 3 du décret précise en outre que la résiliation de commun accord doit être constatée par écrit 8.

Travaux dans le bien loué

Le preneur peut, sauf convention écrite contraire, effectuer « toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce » 9, à certaines conditions toutefois : le coût des travaux ne peut dépasser le loyer d’une année, les travaux ne peuvent compromettre la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment et il est nécessaire que le bailleur en soit informé 10 par envoi recommandé avant le début des travaux (article 5 du décret).

L’article 5 ne requiert donc pas l’accord exprès du bailleur mais ce dernier pourra s’opposer aux travaux pour « justes motifs » dans les dix jours de la réception de l’envoi recommandé (article 6 du décret). A défaut d’opposition dans ce délai, les travaux seront réputés acceptés.

Les concepts de « valeur esthétique du bâtiment » ou encore de « justes motifs » donneront nécessairement lieu à appréciation du tribunal. La solution retenue par le législateur wallon est sécurisante pour le preneur et sévère pour le bailleur : en tout état de cause, ce dernier sera présumé accepter les travaux à défaut de s’y opposer dans le délai imparti. Ce délai, plus court que le délai de 30 jours prévu pour l’opposition aux travaux dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans, exige du bailleur une réaction rapide.

L’article 6 du décret précise en outre que le bailleur a accès aux travaux à tout moment et peut y déléguer toute personne de son choix. Les travaux entrepris par le preneur s’effectuent à ses risques et périls et le bailleur peut exiger, avant l’exécution des travaux ou en cours d’exécution de ceux-ci, que le preneur assure sa responsabilité, celle de ses sous-traitants et celle du bailleur, tant vis-à-vis des tiers qu’entre eux. Si le preneur ne s’assure pas comme le lui a demandé le bailleur, ce dernier peut faire arrêter les travaux, qui ne pourront reprendre qu’après présentation par le preneur au bailleur d’une preuve du contrat d’assurance et du paiement de la prime. Le bailleur sollicite l’arrêt des travaux par requête au Juge de Paix, qui rend une ordonnance exécutoire sur minute et avant enregistrement.

Le sort des transformations effectuées aux frais du preneur à l’échéance du bail est abordé par l’article 8 du décret : sauf convention contraire, le bailleur peut en exiger la suppression au départ du preneur, mais il ne peut exiger leur maintien. A la différence de la situation qui prévaut en matière de bail commercial « classique », si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués, ils lui sont acquis sans indemnité.

Un sous-locataire bénéficiant d’un baill commercial de courte durée peut également effectuer des travaux au bien loué, aux mêmes conditions que le preneur et en avertissant ce dernier ainsi que le bailleur (par envoi recommandé avant le début des travaux).

Vente du bien loué

L’acquéreur (à titre gratuit ou onéreux) du bien loué se doit de respecter le bail enregistré et ne peut expulser le preneur.

Procédure

Les articles 10 et 11 du décret concernent la procédure en matière de bail commercial de courte durée. Le juge de Paix du lieu de la situation de l’immeuble est compétent pour connaître des contestations fondées sur le décret ainsi que les demandes connexes qui naîtraient de la location d’un fonds de commerce et ce, nonobstant toute convention contraire antérieure à la naissance du litige. En cas de pluralité d’immeubles indépendants, le juge de Paix territorialement compétent est celui du lieu de l’immeuble présentant le revenu cadastral le plus élevé.

Le demandeur peut faire appeler le futur défendeur en conciliation. L’issue de la conciliation sera constatée par procès-verbal et, en cas d’accord, l’expédition sera revêtue de la formule exécutoire.

Modifications apportées à la loi sur les baux commerciaux

Les articles 12 à 14 du décret apportent certaines modifications au Livre III du Code civil, Titre VIII, Chapitre II, Section 2bis (loi sur les baux commerciaux). L’article 12 vise à préciser expressément dans la loi sur les baux commerciaux que celle-ci ne s’applique pas, en Région wallonne, aux baux conclus par écrit pour une durée égale ou inférieure à un an.

Les articles 13 et 14 introduisent une nouvelle règle de forme, applicable à tout contrat de bail commercial soumis à la loi sur les baux commerciaux : désormais, la résiliation amiable de tels contrats ne devra plus nécessairement être actée par acte authentique ou faire l’objet d’une déclaration devant le juge de paix : un acte écrit présenté à l’enregistrement suffira à cette fin (art. 3, al. 4 de la loi sur les baux commerciaux) 11 ; il en sera désormais de même pour ce qui concerne la validité de la renonciation du locataire à se prévaloir de son droit au renouvellement (art. 13, al. 1er de la loi) 12.

Pour le surplus, le texte du législateur fédéral reste reproduit dans le Code civil. Il conserve en effet son actualité pour la Région de Bruxelles-capitale 13 et pour toute disposition non modifiée par les législateurs régionaux.

En matière de bail commercial, il y aura donc désormais lieu, en Région wallonne, de se référer tant au décret wallon du 15 mars 2018 (bail commercial de courte durée) qu’au Code civil (bail commercial « classique » et droit commun du bail).

En résumé

Entrée en vigueur et droit transitoire

Le décret wallon sur le bail commercial de courte durée est entré en vigueur le 1er mai 2018 (excepté ses articles 13 et 14, qui sont entrés en vigueur le 7 avril 2018) et ne s’appliquera pas aux baux en cours à cette date.

Références

  1. * La présente contribution a fait l’objet d’une publication dans le Journal des Tribunaux, 2018, pp. 457-459 (éd. Larcier) et est ici reproduite avec l’aimable autorisation de l’éditeur.
  2. L’article 2, 1° de la loi sur les baux commerciaux exclut en effet de son champ d’application : « 1° les baux qui, en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an ».
  3. L’on en déduit que le bail commercial de courte durée peut être consenti par à un
    preneur à un sous-locataire.
  4. Projet de décret du 26 janvier 2018, commentaire des articles, p.5 : « À noter que la façon dont le contact entre le locataire et le public est établi, et la question de savoir si le locataire est ou non propriétaire du fonds de commerce, ne sont pas des éléments pertinents pour apprécier si de manière tacite ou expresse le bail de courte durée peut être qualifié de commercial ».
  5. Ceci n’est pas sans présenter un certain risque pour le bailleur, si les consommations privatives du candidat preneur (eau, gaz, électricité) n’ont pas été correctement évaluées. Or, celles-ci peuvent varier fortement selon l’activité exercée par le preneur dans les lieux. La disposition est toutefois supplétive, de telle sorte que les parties peuvent parfaitement convenir de mettre les impôts, taxes, redevances et charges aux frais du locataire.
  6. Ce qui n’est pas sans danger si le loyer du bail de courte durée comprend, comme
    le prévoit l’article 4 du décret (et sauf clause contraire), les impôts, taxes, redevances et charges auxquelles l’immeuble est assujetti.
  7. Voir le projet de décret du Parlement wallon du 26 janvier 2018, page 3 et le C.R.I.C. N° 94 (2017-2018) page 52 et 53 (proposition d’amendement à l’article 2 prévoyant une reconduction tacite et n’ayant pas été suivie).
  8. A la différence de la règle qui prévaut désormais pour le bail commercial « classique » (voy. infra), l’accord de résiliation ne doit pas nécessairement faire l’objet d’un enregistrement pour être valablement formé.
  9. Le décret flamand du 17 juin 2016 retient quant à lui la formulation suivante : « le locataire a le droit d’effectuer toute transformation au bien loué qui soit utile pour son entreprise » (article 9). Contrairement à son homologue flamand, le décret wallon permet donc d’éviter de potentiels débats quant à la notion d’utilité des travaux car le preneur semble ici seul juge.
  10. A la différence de ce que l’article 7 de la loi sur les baux commerciaux prévoit pour les baux commerciaux « classique », le décret oblige le preneur à « informer » le bailleur des travaux qu’il envisage d’entreprendre, mais ne rend pas obligatoire la communication des plans et devis relatifs à ces travaux.
  11. Article 13 du décret du 15 mars 2018.
  12. Article 14 du décret du 15 mars 2018.
  13. Une proposition d’ordonnance relative à la location commerciale de courte durée a été déposée au Parlement bruxellois le 12 juillet 2017 mais aucune ordonnance n’a été votée à ce jour.

Extra :

Guide pratique

  • Le contrat doit être établi par écrit, pour une durée égale ou supérieure à un an.
  • Le bail commercial se termine de plein droit à l’échéance du terme convenu. Une prolongation/reconduction est possible pour autant qu’elle soit formalisée par écrit et que la durée totale du bail commercial n’excède pas un an. Si la location se prolonge plus d’un an, le bail commercial sera réputé dès l’origine être un bail commercial de 9 ans, soumis aux dispositions classiques de la loi du 30 avril 1951.
  • Le locataire peut à tout moment terminer anticipativement le bail commercial à court terme moyennant un préavis d’un mois par lettre recommandée, sans aucune indemnité.
  • Le contrat de bail commercial peut être résilié à tout moment de commun accord entre les parties, moyennant un écrit.
  • Sauf accord des parties, la sous-location et la cession de bail sont interdites.
  • Sauf interdiction expresse écrite dans le bail, le locataire peut effectuer toutes les transformations au bien immobilier afin de l’adapter à son entreprise pour autant que les frais ne dépassent pas un an de location. Deux conditions sont cependant stipulées : la sécurité, la salubrité et l’esthétique ne doivent pas être compromises, et le bailleur doit en être informé par envoi recommandé avant le début des travaux.
  • En fin de bail, le bailleur peut exiger la suppression des travaux. Si les travaux sont conservés, aucune indemnité n’est due au preneur.

Source : Le bail commercial de courte durée : la Région Wallonne suit le mouvement, 13/04/2018, Lexgo.be


Source :
Les échos du logement - Novembre 2018 - Page 01
Les échos du logement - Novembre 2018 - Page 54
Les échos du logement - Novembre 2018 - Page 55
Les échos du logement - Novembre 2018 - Page 56

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